Com os preços dos imóveis residenciais em Belo Horizonte subindo 12,53% em 2024 e o valor médio do metro quadrado alcançando R$9.365, investir em imóveis pode parecer um desafio. No entanto, com estratégias bem planejadas, sempre é possível fazer bons negócios. Uma pergunta frequente de investidores é: vale a pena comprar para alugar? Vamos entender se essa é uma boa estratégia.
O retorno esperado com aluguel
No mercado atual, é comum que o valor do aluguel não ultrapasse 0,5% do valor total do imóvel por mês. Assim, para um apartamento avaliado em R$300 mil, o aluguel médio esperado é de aproximadamente R$1.500,00 mensais. Há de se considerar que nesse valor recebido ainda há custos com impostos (especialmente o de renda), imobiliária, eventuais reformas e aprimoramentos, bem como condomínio, água e luz enquanto o imóvel estiver vago.
À vista?
Financeiramente, a compra de um imóvel à vista para locação não compensa. Isto porque a rentabilidade de outros ativos, tanto de renda fixa quanto de renda variável têm superado essa estimativa de 0,5% ao mês. Sendo assim, a menos que seja possível obter um expressivo desconto na compra ou haja expectativa de grande valorização do bem, não valeria a pena comprar um imóvel para locação.
Financiado?
Se à vista já não compensa, seria ainda mais difícil com um financiamento. Nossos juros estão muito elevados (Selic em 12,25% ao ano), portanto, adquirir um imóvel com um financiamento iria onerar ainda mais a compra e complicar o retorno financeiro de um aluguel.
E num Consórcio?
Brasileiros são muito criativos. Lá pelos anos 1960, alguns funcionários do Banco do Brasil tiveram uma ideia genial. Por conta da falta de crédito que assolava o país naquele momento, eles se juntaram para conseguir dinheiro para comprar seus próprios carros. Assim, eles criaram uma forma de todos conseguirem o que queriam sem ter que pagar juros: criaram os consórcios.
Consórcio é quando um grupo de pessoas se junta para facilitar a compra de algo que tem interesse. Cada pessoa contribui com uma quantia todo mês para um fundo comum. Regularmente, o dinheiro disponível é usado para que alguém do grupo consiga comprar o que deseja. Isso continua até que todos os participantes tenham sido beneficiados. Assim, é uma maneira de todos terem acesso ao que sonham, mesmo sem dinheiro suficiente ao início do processo.
Como os consórcios cobram apenas uma taxa de administração, que varia entre 20 e 30% do valor do bem, passa a ser uma forma interessante de alavancagem para a aquisição de um imóvel que se pretenda alugar.
Veja as contas:
Como fazer o imóvel se pagar (praticamente) sozinho
Para que o aluguel cubra as parcelas de um financiamento, é preciso garantir que a parcela mensal do consórcio não exceda o valor do aluguel a ser cobrado. Simulei um cenário com um apartamento de R$300 mil, considerando uma taxa de administração do consórcio de 2% ao ano.
Com R$80 mil de recursos próprios e R$220 mil de uma carta de crédito, pode-se comprar o imóvel. A parcela do consórcio seria de aproximadamente R$1.316,71, compatível com o aluguel de R$1.500,00, consideradas as deduções de custos sob responsabilidade do proprietário.
Dessa forma, após o prazo de 196 meses, pouco mais de 16 anos, o apartamento teria sido adquirido somente pelo valor dado como entrada. Veja o impacto que uma pequena mudança de estratégia pode ter: o mesmo apartamento, se fosse financiado e alugado, teria custado ao proprietário cerca de 314 mil, quase 4 vezes mais.
Valorização imobiliária no longo prazo
A valorização imobiliária pode ser um diferencial que compense eventuais custos ou baixa rentabilidade inicial do aluguel. Porém, é importante lembrar que o potencial de valorização deve ser avaliado de forma realista, nunca sendo tratado como garantia de retorno.
Conclusão
Investir em imóveis para locação exige planejamento detalhado e análise cuidadosa de custos e benefícios. Conforme apresentado, financiar um imóvel para alugar raramente é vantajoso devido aos elevados custos com juros e a baixa rentabilidade do aluguel em relação ao valor do imóvel. Um financiamento típico, mesmo com uma entrada significativa, pode gerar custos totais que ultrapassam o valor do imóvel, resultando em prejuízo.
A compra à vista carrega um alto custo de oportunidade, de um dinheiro que poderia estar alocado em investimentos mais rentáveis. Por outro lado, o consórcio se destaca como uma alternativa mais viável para quem deseja adquirir um imóvel com o objetivo de locação. Com uma taxa de administração reduzida, ele permite que o aluguel líquido seja suficiente para cobrir as parcelas mensais, tornando o investimento autossustentável. Assim, ao final do período, o imóvel é pago praticamente apenas com o valor da entrada inicial.
Portanto, para investidores que buscam uma forma de alocar recursos no mercado imobiliário, o consórcio pode ser uma opção interessante, especialmente em cenários de alta Selic. Ainda assim, é crucial comparar diferentes modalidades de investimento para garantir o melhor retorno e avaliar se o esforço vale a pena frente a outras opções no mercado financeiro.
Se o objetivo é gerar renda passiva com imóveis, o segredo está em avaliar cuidadosamente os custos envolvidos, projetar cenários realistas e escolher uma estratégia que maximize seu retorno no longo prazo.
Samuel Barbi
Dinheiro Zen
13/01/2025
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